Droit Immobilier en Turquie

Avocat immobilier en Turquie : accompagnement des clients francophones

Me Kubilay KILIC intervient comme avocat immobilier en Turquie auprès des particuliers, propriétaires, investisseurs et familles francophones. Blay’s Office vous assiste avant un achat ou une vente, lors de la vérification du Tapu, de la revue des contrats, des paiements et des procurations, ainsi qu’en cas de litige.

Me Kubilay KILIC a fondé Blay’s Office, cabinet d’avocats francophone en Turquie. Nous examinons les documents, identifions les risques avant votre engagement et vous expliquons les conséquences de chaque acte avant signature ou paiement.

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Pour un achat immobilier en Turquie, nous vérifions d’abord le Tapu, le titre inscrit au registre foncier. Le législateur turc prévoit à l’article 705 du Türk Medeni Kanunu n°4721 que la propriété immobilière s’acquiert, en principe, par l’inscription au registre. Une réservation, un contrat privé ou un paiement ne remplacent donc pas le transfert du titre.

Les points à vérifier avant de signer

• Vérifiez le Tapu, les inscriptions, l’identité du vendeur, les charges et les restrictions avant de signer.
• Faites préciser par écrit le sort de l’acompte si la vente n’aboutit pas.
• Limitez la procuration aux actes nécessaires lorsque vous achetez à distance.
• Documentez chaque paiement : bénéficiaire, objet, montant, date, devise et justificatif.
• Saisissez un avocat immobilier en Turquie avant la signature ou dès qu’un litige apparaît : retard de livraison, refus de transfert, loyers impayés, charges, copropriété ou succession.

Vidéo : comprendre le droit immobilier en Turquie

Dans quels dossiers intervient un avocat immobilier en Turquie ?

Nous accompagnons les clients francophones qui achètent, vendent, louent ou détiennent un bien en Turquie, ainsi que ceux qui rencontrent un litige immobilier.

Nos interventions couvrent :

• achat d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial ;
• acquisition sur plan ;
• achat via une société ;
• investissement locatif ;
• vente d’un bien détenu en Turquie ;
• vérification du Tapu ;
• contrat de réservation ou promesse de vente ;
• procuration donnée à un tiers ;
• litige avec un vendeur, promoteur, agent ou locataire ;
• retard de livraison ;
• charges de copropriété contestées ;
• loyers impayés ;
• location saisonnière ;
• succession impliquant un bien immobilier en Turquie.

Vous pouvez résider en France tout en ayant un dossier immobilier en Turquie. Nous coordonnons alors les documents français et turcs, la procuration, les traductions, l’apostille, les paiements et, si le dossier l’exige, les questions successorales.

Sécuriser une opération immobilière en Turquie

Avant de signer ou de verser un acompte, vous devez contrôler le titre de propriété, l’identité et les pouvoirs du vendeur, les inscriptions au registre foncier, le contrat, les modalités de paiement et les restrictions qui concernent le bien ou l’acheteur.

Le législateur turc encadre l’acquisition de biens immobiliers par les étrangers dans les articles 35 et 36 du Tapu Kanunu n°2644. La Direction générale du Tapu et du Cadastre cite ces dispositions comme fondement juridique pour l’acquisition de biens immobiliers et de droits réels limités par les personnes physiques et morales étrangères.

Pour le séjour lié à l’achat d’un bien, consultez notre page droit des étrangers en Turquie.

Vous devez savoir quel bien vous achetez, à quelles conditions, avec quelles garanties et selon quelle procédure le vendeur transférera le titre.

Quand consulter un avocat immobilier ?

Contactez un avocat avant de signer ou de payer lorsque :

• le vendeur ou l’intermédiaire insiste sur l’urgence ;
• vous avez besoin d’une explication du contrat turc ;
• vous achetez un bien sur plan ;
• le vendeur ou l’intermédiaire vous demande un acompte ou des frais de réservation ;
• vous achetez à distance ;
• vous devez donner une procuration ;
• le paiement vient de France ou d’un autre pays ;
• un locataire occupe le bien ou le bien relève d’une copropriété ;
• le Tapu comporte des mentions à vérifier ;
• vous prévoyez de louer le bien ;
• vous suspectez un retard, une non-conformité ou un risque de fraude.

Si le vendeur, l’agence ou le promoteur vous impose un calendrier serré, demandez les pièces avant tout paiement. Nous contrôlons le dossier avant que vous engagiez une somme importante.

Achat immobilier en Turquie : les vérifications juridiques

Avant l’achat, contrôlez le vendeur, le Tapu et le contrat.

Vérifiez l’identité du vendeur et son pouvoir de signer. Si une société vend le bien, contrôlez aussi les pouvoirs de son représentant.

Comparez le Tapu avec le bien que vous achetez : localisation, type de bien, surface, quote-part, étage, unité indépendante, copropriété, servitudes, hypothèques et restrictions.

Faites inscrire dans le contrat les éléments qui déterminent votre engagement :

• prix ;
• devise ;
• calendrier de paiement ;
• conditions de restitution ;
• pénalités ;
• date de transfert ;
• état du bien ;
• documents à fournir ;
• conséquences en cas de refus ou de retard.

Le législateur turc exige, à l’article 706 du Türk Medeni Kanunu n°4721, une forme officielle pour les contrats qui visent le transfert de propriété immobilière. Traitez donc un document privé comme un engagement contractuel à analyser, et non comme l’équivalent du transfert au registre foncier.

Vérification du Tapu

Le Tapu permet d’identifier le propriétaire, le bien inscrit et les mentions qui peuvent affecter la transaction. Nous le comparons avec le contrat et les informations fournies par le vendeur.

Nous contrôlons :

• identité du propriétaire ;
• localisation exacte du bien ;
• nature du bien ;
• quote-part ;
• hypothèque ;
• saisie ;
• servitude ;
• restriction administrative ;
• situation de copropriété ;
• conformité entre le bien visité et le bien inscrit ;
• cohérence entre le prix, le contrat et le transfert.

Basez votre décision sur les documents officiels et sur le pouvoir du vendeur de transférer le bien. Une visite ou une annonce ne suffit pas à établir ces éléments.

Réservation, promesse et contrat de vente

Distinguez chaque étape de l’opération :

• réservation ;
• acompte ;
• promesse ;
• contrat de vente ;
• acte officiel ;
• transfert au Tapu.

Faites préciser par écrit le sort de la réservation si la vente n’aboutit pas. Pour tout acompte, identifiez le montant, le bénéficiaire, l’objet du paiement, les conditions de restitution et l’échéance.

Comparez le contrat de vente ou de construction avec les pièces officielles. Si le prix, la surface, la date ou le bien diffèrent entre les documents, demandez une correction avant de signer.

Demandez de remplacer les formules vagues telles que :

• “le reste sera vu plus tard” ;
• “le paiement est une simple réservation” ;
• “le Tapu sera transféré quand tout sera prêt” ;
• “la société s’en occupe” ;
• “c’est la pratique locale”.

Faites inscrire dans le contrat les conséquences d’un retard, d’un refus de transfert ou d’un manquement du vendeur, du promoteur ou de l’intermédiaire.

Achat sur plan

Avant d’acheter sur plan, examinez les risques suivants :

• retard de livraison ;
• modification du projet ;
• absence de permis ou de documents complets ;
• différence entre plan et réalité ;
• surcoûts ;
• refus de transfert ;
• difficulté à identifier la société responsable ;
• promesse de rentabilité non documentée.

Avant de signer, contrôlez :

• l’identité du promoteur ;
• le terrain ;
• les autorisations ;
• le calendrier ;
• les pénalités de retard ;
• les conditions de résiliation ;
• les paiements échelonnés ;
• les garanties ;
• la conformité du bien livré ;
• les documents que le vendeur ou le promoteur doit vous remettre au moment du Tapu.

Si un promoteur reporte plusieurs fois la livraison sans donner de calendrier, rassemblez le contrat, les annexes, les reçus et les échanges écrits. Nous identifions ensuite la société tenue par les engagements et les recours que les pièces permettent d’envisager.

Procuration, traduction et achat à distance

Vous pouvez acheter ou vendre depuis la France. Dans ce cas, limitez la procuration aux actes nécessaires au dossier.

Faites préciser dans la procuration :

• l’identité du mandataire ;
• le bien concerné ;
• l’opération autorisée ;
• le prix ou les limites financières ;
• les pouvoirs de signature ;
• les pouvoirs bancaires éventuels ;
• la durée ;
• les actes interdits ;
• les conditions de révocation.

Selon l’origine du document et l’administration qui doit le recevoir, le dossier peut exiger une traduction, une notarisation ou une apostille. Vérifiez le format requis avant de signer.

Limitez les pouvoirs du mandataire. Une procuration trop large peut l’autoriser à signer, encaisser, transférer ou accepter des conditions que vous n’avez pas validées.

Paiements depuis la France ou l’étranger

Pour chaque paiement entre la France et la Turquie, rattachez le virement à un contrat, un bien et un bénéficiaire identifiés.

Conservez de quoi identifier :

• qui paie ;
• à qui ;
• pour quel bien ;
• à quel titre ;
• à quelle date ;
• dans quelle devise ;
• selon quel contrat ;
• avec quelles conditions de restitution.

Privilégiez les paiements documentés. Un reçu manuscrit, un message WhatsApp ou un virement sans libellé peut compliquer la preuve si l’autre partie conteste le paiement.

Conservez :

• contrat ;
• facture ou reçu officiel ;
• preuve de virement ;
• e-mails ;
• messages utiles ;
• justificatifs bancaires ;
• tableau chronologique des paiements.

Classez les pièces par date et par paiement. En cas de litige, votre dossier doit permettre au juge, à l’avocat adverse ou au négociateur de reconstituer les faits sans ambiguïté.

Litiges immobiliers en Turquie : intervention de l’avocat

Nous intervenons dans les litiges suivants :

• retard de livraison ;
• refus de transférer le Tapu ;
• bien non conforme ;
• paiement contesté ;
• promesse non respectée ;
• vendeur introuvable ;
• charges abusives ;
• copropriété conflictuelle ;
• loyers impayés ;
• défaut de restitution d’une somme ;
• usage irrégulier d’une procuration ;
• litige entre héritiers.

Avant d’agir, nous analysons les preuves disponibles :

• le contrat ;
• les paiements ;
• les échanges ;
• le Tapu ;
• les notifications envoyées ;
• les délais ;
• la solvabilité de l’autre partie ;
• l’objectif réel : exécution, annulation, remboursement, négociation ou indemnisation.

Selon les pièces et votre objectif, nous pouvons commencer par une mise en demeure ou une négociation. Si ces démarches ne suffisent pas ou si le dossier exige une mesure judiciaire, nous examinons la procédure adaptée.

Location, copropriété et gestion du bien

Après l’achat, vous pouvez rencontrer un locataire impayé, un bail imprécis, des charges contestées, une difficulté de location saisonnière ou un conflit avec la copropriété.

Faites figurer dans le bail :

• identité des parties ;
• durée ;
• loyer ;
• devise ;
• dépôt ;
• charges ;
• état du bien ;
• obligations du locataire ;
• conditions de résiliation ;
• preuves de paiement ;
• notifications.

Le législateur turc définit le bail à l’article 299 du Türk Borçlar Kanunu n°6098 comme le contrat par lequel le bailleur laisse au locataire l’usage d’une chose, ou son usage avec jouissance, en contrepartie d’un loyer. Si vous vivez à l’étranger, conservez le bail, les preuves de paiement et les notifications dans un dossier unique.

Pour les locations touristiques de 100 jours ou moins, le ministère turc de la Culture et du Tourisme exige un permis de location touristique et la mention du numéro d’autorisation dans les annonces. Vérifiez ce régime avant d’acheter un bien destiné à la courte durée.

Copropriété et charges

Si vous achetez dans une résidence, un complexe ou un immeuble soumis à des charges communes, contrôlez :

• règlement de copropriété ;
• charges mensuelles ;
• dettes antérieures ;
• travaux votés ;
• gestionnaire ;
• procès-verbaux ;
• usage autorisé du bien ;
• restrictions de location ;
• parties communes ;
• litiges avec d’autres copropriétaires.

Le législateur turc organise la propriété par lots et les rapports entre parties indépendantes et communes dans la Kat Mülkiyeti Kanunu n°634. Ce texte concerne les appartements, résidences et immeubles divisés en lots.

Examinez donc le règlement, les décisions et les dettes de copropriété en plus du bien lui-même.

Succession et bien immobilier en Turquie

Si un bien situé en Turquie entre dans une succession internationale, nous devons identifier les héritiers, les documents d’état civil et les démarches à accomplir au registre foncier.

Nous vérifions en priorité :

• preuve du décès ;
• identification des héritiers ;
• certificat d’hérédité ;
• traduction ;
• apostille ;
• inscription au registre foncier ;
• vente du bien ;
• désaccord entre héritiers ;
• fiscalité successorale ;
• articulation avec une succession française.

Nous adaptons la démarche au lieu du bien, aux documents disponibles et au choix des héritiers : conserver, vendre, partager ou régulariser.

Risques fréquents et vérifications utiles

Accompagnement de Blay’s Office en droit immobilier

Nous commençons par votre objectif : acheter, vendre, louer, récupérer une somme, contester un acte ou résoudre un litige.

Nous vérifions les pièces disponibles :

• Tapu ;
• contrat ;
• reçus ;
• preuves de paiement ;
• procuration ;
• messages ;
• documents du vendeur ;
• documents de copropriété ;
• bail ;
• pièces étrangères ;
• documents successoraux si nécessaire.

Nous classons les risques par priorité : titre, vendeur, paiement, signature, délai, preuve, restrictions et exécution. Si le dossier soulève une question fiscale, nous la distinguons du travail juridique et la coordonnons avec le professionnel compétent.

Nous choisissons ensuite les démarches adaptées aux pièces et à votre objectif : revue contractuelle, sécurisation de la procuration, négociation, mise en demeure, procédure judiciaire ou accompagnement jusqu’au transfert.

À quel moment nous saisir ?

Consultez-nous avant de signer si vous ne maîtrisez pas le turc juridique, si vous achetez à distance ou si le vendeur vous demande un paiement avant la vérification des documents.

Saisissez-nous dès qu’un problème apparaît :

• retard de livraison ;
• refus de signer ;
• demande de paiement complémentaire ;
• Tapu non transféré ;
• charges inattendues ;
• litige de copropriété ;
• locataire impayé ;
• bail mal exécuté ;
• succession bloquée.

Consultez avant la signature pour garder plusieurs options. Après un paiement, un avenant ou une remise des clés, certaines solutions peuvent devenir plus difficiles à mettre en œuvre.

Confier votre dossier immobilier à Blay’s Office

Un dossier immobilier en Turquie réunit plusieurs points de contrôle : Tapu, vendeur, contrat, procuration, paiements, copropriété, location et preuves. Nous les examinons avant l’acte ou lorsque le litige existe déjà.

Blay’s Office accompagne les clients francophones lors d’un achat, d’une vente, d’une location ou d’un litige immobilier en Turquie. Nous vérifions les documents, préparons les actes utiles et définissons avec vous les démarches à engager.

Nous vous indiquons les pièces à transmettre, les risques identifiés et les options que le dossier permet d’envisager.

Sources juridiques et institutionnelles

• Türk Medeni Kanunu n°4721, articles 705 et 706 : inscription au registre foncier et forme des actes visant le transfert immobilier.
• Direction générale du Tapu et du Cadastre : acquisition de biens immobiliers par les étrangers et base juridique des articles 35 et 36 du Tapu Kanunu.
• Türk Borçlar Kanunu n°6098, article 299 : définition du contrat de bail.
• Kat Mülkiyeti Kanunu n°634 : copropriété et lots immobiliers.
• Ministère turc de la Culture et du Tourisme : locations touristiques de logements de 100 jours ou moins et permis requis.

Points à contrôler selon votre dossier

• Nationalité de l’acheteur et restrictions éventuelles.
• Zone géographique du bien.
• Mentions exactes du Tapu.
• Hypothèque, saisie, servitude ou restriction.
• Validité de la procuration.
• Conditions de paiement et preuve des virements.
• Situation de copropriété.
• Régime applicable à la location saisonnière.
• Fiscalité de l’achat, de la location, de la revente ou de la succession.
• Cohérence entre la France et la Turquie en cas de résidence ou de patrimoine international.

Prendre rendez-vous avec Me KILIC

Pour consulter un avocat immobilier en Turquie, transmettez au cabinet le Tapu, le contrat ou projet de contrat, les preuves de paiement et les échanges utiles. Me Kubilay KILIC et l’équipe de Blay’s Office examineront le dossier et vous indiqueront les prochaines démarches, qu’il s’agisse d’une vérification avant achat, d’une vente, d’une procuration ou d’un litige.